五金上海市嘉定区塔城路金地格林春岸小区常年倒灌的下水道，给业主和物业公司惹了不少的事儿——低层楼层的居民自2006年入住以来，厨房就经常发生“倒灌”现象。业主们为此大动肝火，不断投诉，物业公司也被闹腾得焦头烂额，疲于应付，房管局亦大为伤神。

　　（来源：法人）上海市嘉定区塔城路金地格林春岸小区常年倒灌的下水道，给业主和物业公司惹了不少的事儿低层楼层的居民自2006年入住以来，厨房就经常发生“倒灌”现象。业主们为此大动肝火博鱼体育，不断投诉，物业公司也被闹腾得焦头烂额，疲于应付，房管局亦大为伤神。

　　然而，却从来没有人说得清下水道倒灌的真实原因，也没有政府部门或公司去追查这究竟是业主所猜测的“下水道的结构本来就有问题”，还是按照物业公司的说法，只是“突发性事件”？

　　2011年的7月，夏雷阵阵。暴雨洗涤了上海嘉定区的大街小巷，一切清新如初。而塔城路金地格林春岸小区里住在低层楼层的居民却压根儿笑不出来。望着一屋子的臭水，平时性格温和的娄女士此时气不打一处来，这已经不是回了！

　　娄女士不常在家里住，结果此次从厨房下水道排水沟处倒灌出来的污水便如入无人之境，从厨房一路“长驱直入”：客厅和两间卧室的地板最终全部浸泡在油腻恶心的污水中，地板、地脚线、门套等全部起泡、翘裂；所有家具无论是木质还是金属底部均被浸烂，以橱柜损坏最为严重；地下隐蔽工程的电线遭到污水的浸泡，室内断电，一片黑暗;更让人反胃的是，房间里还弥漫着阵阵下水道恶臭，令人窒息。

　　刚出差回来的娄女士本已疲惫不堪，又看到本来好端端的房子变成这副光景，简直怒不可遏。回想起来，从她自2008年入住小区以来，倒灌的现象就时有发生，每每雨季，便有厨房水倒灌到家里来，而这次“规模”更惊人了。后通过跟邻居了解也得知，自己并不是此次倒灌事件的受害人。住在101室的郑女士遇到类似的状况，橱柜吊顶和瓷砖等都受到不同程度的受损破坏。当时的状况，用郑女士的原话讲可谓“恐怖”：拆开部分扣板，发现污水来自房顶，而渗水处无任何水管或下水管。

　　据调查，类似娄女士家发生的这种损失惨重的倒灌现象，其实已经在小区开始入住的几年内发生过好几回。

　　更令业主气愤的是，事发后上海金地物业服务有限公司（以下简称“金地物业”）居然摆出一副强人姿态，强调他们买了公共责任险所有损失都应该是按照保险公司的规定标准计算和赔付。言下之意，他们公司没有其他任何赔付义务，要将所有的责任推给第三方保险公司去承担。

　　公共责任险是责任保险中独立的、适用范围最为广泛的保险类别，它规定在保险期限内，被保险人在本保险单明细表列明的范围内，因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡和财产损失，依法应向被保险人承担经济赔偿责任。这里的“意外事故”，指的是不可预料的以及物业无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件。

　　按照保险公司的定损清单，地板、橱柜、屏风、单人床等一切家具的损失金额必须算上折旧率。然而，一个现实的问题摆在面前，如果重新购置这些家具，将是一笔重大损失，两者差额至少3万元。

　　与金地物业进行时间上的较量实在伤不起。101室的郑女士最终在8月底与金地物业签订一份赔偿协议书协议书上只承诺赔偿直接损失10250元。而撇清责任之后，任何维修及补偿责任，任何因为漏水而引发的如延误入住的房屋空置费以及误工费这些间接损失，拒不承担。

　　倒灌现象既已出现多年，小区里很多用户都已遭受祸害，而且此次自己家里的财产也遭受到重大损失，娄女士决心不再姑息积极统计损失之余，她决定问清事实。究竟为什么会倒灌，是谁的责任，真的是“意外事件”吗？

　　“下水道堵塞”，小区物业每次的解释都止步于此，这次面对娄女士也不例外。金地物业的易经理对《法人》记者理直气壮地表示，疏通管道都是定期进行的，物业公司在工作上并没有失误。

　　而当《法人》记者反复追问倒灌原因时，上海市嘉定区房管局信访办工作人员给出的解释也很“配合”：物业公司很尽职。负责此事调查的相关办事处的工作人员都去看过相关工作记录，此事发生之前，物业公司恪守与业主签订合同的相关条例他们定期对下水道和暗井都做过检查。

　　与此相反，在采访过程中，多名投诉对象都向《法人》记者反映，清理水管的工人有多次提醒下水道的堵塞是设计的时候与另外一条水管平衡导致的。这个关键的信息一旦被证实，意味着，这个溢水的问题并不是意外，也不是物业管理公司在管理过程中有疏失，而是开发商负有全部责任因为房子结构存在问题。

　　这就不难理解金地物业为什么宁可“头痛医头，脚痛医脚”，也不愿意把原因查明。开发商金地（集团）股份有限公司，正是金地物业的总部。

　　整件事轮廓此时清楚浮现：房地产商赚满腰包后，却将房子遗留的问题推给后期服务的下属物业公司。物业公司用很少的保险金额购买公共责任险后，便把问题定性为“突发性事件”，由保险公司背黑锅。

　　房地产商取得暴利后，将问题推给物业公司，物业公司用很少的保险金额去购买公众责任险。而房地产商作为源头，却总被遗忘。

　　“房屋本身结构不合理，是开发商本身的过错，给住户造成损失，应由开发商赔偿全部损失博鱼体育。”广东深大地律师事务所律师李刚对《法人》记者说。但他同时提醒，这应在收楼之日起两年内提出。否则，业主可能丧失请求开发商维修和赔偿损失的权利。

　　对于这种说法，老住户隋女士则认为当发生倒灌现象时，物业公司只是积极地配合疏通下水道，并没有清查原因住户一开始并没有意识怀疑是房子结构本身，而且前几年的时候下水道倒灌现象并不突出，这些都让业主们忽略了事件的严重性。

　　对此李刚律师补充了关键一点：物业公司有检查维修房屋及其附属设施的义务，知道或者应该知道房屋结构不合理，应及时告知业主；因怠于检查或者怠于通知致使业主错过向开发商主张权利的时间，应承担赔偿责任。

　　也就是说，如果是金地物业没有检查房屋，或者是检查出来原因却没有及时通知住户的话，都得赔偿，而绝不能让“公共责任险”成为免责。

　　房产出了质量问题，开发商和物业公司通常都想尽办法规避法律责任。李刚律师认为，如果开发商偷工减料使房屋产生质量问题，并且造成第三者损害，房地产公司也是负有赔偿责任的。作为物业公司，如果尽了检查义务，但未能发现质量瑕疵，则物业公司不应该承担赔偿责任。

　　如果物业公司未尽职检查，能发现瑕疵而未发现，或者发现了也未维修，给第三者造成损失，物业公司应承担赔偿责任。这个时候，保险公司也应为物业公司的过错承担赔偿责任，也就是前面提到的公共责任险。

　　对于房产商，李刚律师指出，更严重的问题在于，如果把整个逻辑再推演一下，就变成：房产公司把房子品质建得差一点，那么物业公司用于修缮弥补这些品质差的部分费用就会升高，那么能够投入到服务的数量少了。换言之，开发商的作恶后果，通过这种方式，也就嫁接到了购房者头上。而这，已然成为房产界缩减成本的不二良方。

　　房产商姿态向来强势，又习惯往正为业主提供服务的物业公司身上推卸责任。久而久之，便给政府监管部门形成一种思维定势在追责过程中，房管部门从来都忽略房产商。要不是有这条下水道，这样隐蔽的作恶永远不会被提起。

　　（来源：北京晚报）房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间、何时到底，是购房人最关心的问题了。楼市价格是否还会降，取决于开发商的资金链。对此，SOHO中国董事长潘石屹发表博文称，现在开发商死不了，资金链还不错。潘石屹认为现在中国经济最薄弱的两个环节是中小企业和地方政府，并称：“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。”对于潘石屹的乐观，任志强则直接回应：“很快就只剩裤衩了。”开发商的棉袄会像任志强说的脱得那么快吗？业内人士对此进行了相关分析，并给读者展示一个开发商降价的路线图，但这张图能否有机会全部展开，现在还很难说，也许这张图刚刚展到一半，开发商的棉衣就又穿上了。

　　就在通州的房地产市场因率先降价而成为焦点之时，房山、昌平的房价在9月份也开始出现全面回落，有人评论说开发商要撑不住了。但记者采访的多位业内人士均对此说法“淡然一笑”。

　　“目前，这种行情确实不太乐观，政策的严厉程度要高于我们的预期，所以，你也看到，开发商都纷纷降价，不再死扛了。”周先生开门见山地说。“但要说开发商资金链要断了，活不下去了，那还早着呢。”周先生话锋一转。

　　“咱就拿降价降得比较厉害的通州项目来说，京贸国际城去年1月份以13800元的均价开的盘，你可以查查它当初的拿地成本和2009年通州的市场均价，13800元的价格算是高开的。后来，北京副中心、通8条地铁、将建北京高楼这些利好出来后，3月份，2号楼开盘均价就到了18600元，4月份3号楼就达到26800元了。4个月，房价翻了近一倍，卖出近千套房子，它赚了多少？再说降价，去年11月房价降到19800元，卖出200多套，现在降到14000多元了，比开盘价还贵呢。咱们不用细算，它13800元的价格都有的挣，你说，它现在降价是因为资金链快要断了吗？”

　　“再说以打出每平方米13000元特价房的润枫领尚，2009年9月以15.3亿元获得土地时，项目的楼面价为每平方米6746元。按照每平方米2500元的税费和管理运营成本、2200元左右的人工、建安成本计算，这个项目卖到11000元就应该不赔。”周先生接着算账：“2008年之后的4万亿计划，让开发商迅速缓过来了，而且吃得饱饱的、穿得暖暖的，底子很厚，这也是政府为什么不轻言取消限购的原因。”

　　潘石屹也说：“2009年销售三万多个亿，2010年销售五万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错。”

　　因此，对于目前的开发商降价，周先生更愿意这样理解：“你研究过松鼠吗？天气一冷，松鼠就开始贮藏食物。这样，在寒冷的冬天，松鼠就不愁没有东西吃了，即使天气再冷，也不会被冻死或饿死。在楼市，今年这个最寒冷的冬天即将来临，上市公司要有一个好看的报表；大公司要根据全年销售情况，调整销售策略完成全年销售目标；小公司面临支付年底工程款、银行等，所以，要提前采取降价销售，回笼资金，以便冬天真的到来时，穿上棉袄，不被冻死或饿死。现在的降价，我更觉得是一场开发商备粮的松鼠行动。另外，你看现在万科不是还在拿地嘛，有的开发商促销，是从战略角度考虑的。另外，开发商自己嚷嚷快扛不住了，也有给政府制造压力，让购房人尽快出手的目的。”

　　“退一步讲，即使开发商真的资金紧张，扛不住了，也不会像任志强说的，很快就剩裤衩了，他的话可能更多地有些调侃意味。咱们梳理一下前几年的经验，房价进入下跌通道后，其实是有规律可循的。”周先生这样说着，给记者画出了一张楼市降价路线图。

　　房价进入下降通道的个阶段是观望阶段，市场表现为量跌价滞。新政策出来后，不仅购房人会观望，开发商也会观望。双方都绷着，看谁能绷得住。结果肯定是开发商先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期有长有短，长的一年多,短的三四个月，今年这轮从观望到开发商普降，就将近1年。

　　第二个阶段是量跌价跌阶段。价跌的块多米诺骨牌，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市，原因是这些新盘进入销售之前都是投入，资金压力、销售压力较大，急需资金回笼，会率先扛不住。另外，新盘也没有老客户退房的顾虑，降价在技术上也比较容易操作。之后，如果市场预期继续悲观，成交量萎缩，开发商的老项目没办法，也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲，二手房的价格是相对坚挺的，这是由于二手房的卖方是分散的个体，除非特殊原因，都不会有资金压力，但当一手房大规模降价后，一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久，楼市会进入全面降价之中。至于降价幅度能有多少，会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道，就要看这个阶段市场的博弈情况了。

　　周先生解释说，目前北京楼市就处在这个阶段，一手房普遍降了，二手房还没降。需要注意的是，开发商的普降都是“丢卒保车”的性质。只不过对于大公司来说，他的“卒”可能是一个项目；对中小公司来说，他的“卒”可能是一栋楼或几套房。保住“车”后，他可能就不降了。市场还不好，这个过程会反复。也就是说，开发商御寒的衣服会一层一层地脱，但除了个别项目，一般不会直接脱到“只剩裤衩”。

　　第三个阶段，开发商万一保不住“车”了，也会率先通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免。最后一步，迫不得已，开发商才会“一降到底”，那时就有可能真是“白菜价”了。

　　日前，绿城地产爆出资金紧张、股价大跌的消息。之后，绿城地产董事长宋卫平在微博上说，一、努力做销售，把房子卖出去；二、腾挪掉几个项目；最后，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。

　　周先生分析说，目前市场博弈还处在第二阶段，从宋卫平的表态也可以看出，他的步是“努力做销售，把房子卖出去。”在房价下跌通道中，怎么努力把房子卖出去，他可能会选择“丢卒保车”式的降价，这和他说的第三步“直接把价格降到底”是有本质区别的。另外博鱼体育，这中间还隔着一个“腾挪掉几个项目”，腾挪掉几个项目，没有几个月到1年的时间是不够的。所以说，从绿城这个公司来看，资金链现在一定是很紧张的，它的“降到底”过程还这么漫长，其他资金还可以的公司就更不用说了，这个周期会比较长，也许半年、也许一年，甚至更长。购房人要做好持久战的准备，当然，也有可能根本等不来这一天。

　　潘石屹也认为，开发商沦落到只穿“裤衩”的程度不太可能。他解释说：“现在中国经济最薄弱的环节在哪？就是中小型企业，他们的大部分产品出口到欧美，现在欧洲出口不行了，劳动力成本还在上升，政府的基础建设项目比较多，占用大量劳动力，银行利率也在提高。第二就是地方政府，开发商还没有死，穿单衣服的先死了。”换言之，如果开发商出问题了，中国经济就会出问题。不过，楼市整体没问题，不代表个别开发商没问题。一些开发商会面临被洗牌或清盘退出，这对于购房人来说，也许会有“捡漏儿”的好机会。

　　北京房协秘书长陈志分析说：“从目前来看，政府短时间内不会取消限购，但不太会允许房价下跌太快。年底价格涨幅回落最为明显，并将持续到明年。楼市进一步回归理性了，部分房价过高的地区会逐步消除泡沫，房价持续稳定，暴涨时代已经过去了，这是我对政策走向的一个基本判断。基于此，我认为，北京房价大跌的可能性很小，当然，像京贸国际城等项目的个别案例除外，因为去年价格的水分太大。没有去年的暴涨，也不会出现大跌。但从目前降到8000元、9000元，从现在看，不可能。因为14000元这个价格，有人出手，而且人还不少，就证明有支撑，相对筑底了。”

　　另外，陈志还指出：“现在，周边的许多朋友也问我，房价什么时候到底？我觉得这里面有一个误区，许多人都想抄到这个底、这个点，但这个点是稍纵即逝的，而且是从后往前看的，你要刻意地等，可能一辈子也买不了房。实际上，大家说的房价这个底，应该是一个区间，一个波段，在这个波段上，什么时候买都可以，所以，我个人认为现在买房还是在一个合理的价位上的，购房人可以适时出手。另外，从长期来看，房价依然坚挺，是抗通胀防缩水比较不错的选择。”博鱼·(boyu)体育官方网站上海地产商的下水道诡计