博鱼·(boyu)体育官方网站法学苑丨“烟花”过后房屋漏水怎么办？五金台风“烟花”逐渐北上，暴雨过后，一些房屋尤其是顶层和露台可能会出现漏水。新买的房屋刚装修好就漏水，损失谁来赔偿？出租房屋漏水影响楼下邻居，房主、租户、物业谁来担责？对此，北京市顺义区人民法院法官张蕾进行了解答。

　　北京顺义法院法官张蕾提醒，新房漏水这三步很重要：（1）取证：拍照、录像。及时通过拍照、录像等方式对漏水部位现状、损失情况进行取证固定。

　　（3）超过保修期：如已经超过保修期的，因为外墙属于共用部位，可以请求物业服务企业、业主委员会提出动用住宅专项维修资金的申请。

　　张蕾进一步解释，如果发现房屋漏水可以查看《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》，看看发生质量问题的部位是否超过保修期。如在保修期内的，应当由房屋出卖人即开发商承担修复责任；开发商拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，房屋的业主可以自行修复，修复的费用和造成的损失由开发商承担。

　　如果超过了保修期，房屋的屋面、外墙、公共上下水管道等共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，可以按照《住宅专项维修资金管理办法》等规章规定的程序使用住宅专项维修资金进行维修。一般是由物业服务企业提出维修方案，业主委员会等主体召开业主大会，组织业主进行表决，表决通过后向区房屋行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请。

　　张蕾介绍，关于公共维修基金的使用，《民法典》规定中明确了公共维修基金用途包括屋顶维护。对于公共维修基金的用途，业主之间容易存在不同意见。具体到房顶漏雨，屋顶属于建筑物区分所有权的共有部分，归全体业主共有，而不仅属于顶楼业主。当它发生损害的时候，应由公共维修基金维修。

　　过去《物权法》第七十六条第二款规定，公共维修基金的使用表决时须业主人数达到三分之二，面积达到三分之二。《民法典》中降低了公共维修基金的使用门槛。新的规定要求出席会议的人数达到双三分之二，即人数过三分之二，面积过三分之二。“但表决的时候，只需要这三分之二的人中有四分之三的人同意就可以了。也就是说，最低二分之一的人同意就可以。”张蕾解释。

　　张蕾介绍，要看物业是否履行了相应义务，如果物业公司没有尽到装修事项提示、监督义务，应对受到损失的业主承担一定的赔偿责任。如果房屋损失是楼上业主擅自拆改房屋结构、更改主管道等不当装修行为导致，应由楼上业主负责维修并赔偿损失。如果物业公司已经依法履行了自己的管理、维护义务，需要做的是积极协调相邻业主解决问题，不承担法律责任。

　　而对于出租房屋漏水的情况，房东可以先承担，后追责，“先由房屋所有权人向邻居承担责任，属于租客的责任，房东可以向其追责。”张蕾解释。

　　当房屋漏水存在致害原因不明时，张蕾提醒业主一定要第一时间留存证据，可以采用照相、录像的方式，及时找到物业公司和相关业主查看漏水部位，关闭总阀门，避免损失进一步扩大。如经查找不能确定漏水原因，或一方不配合查找漏水点，那受害人可基于多个法律关系起诉不同的被告承担责任，包括违约关系、产品质量、相邻关系、侵权关系等等。法院会根据庭审调查情况、勘验情况、证据的认定博鱼体育、司法鉴定等途径确定最终的损害责任承担人。

　　她介绍，在承担责任的方式和范围方面，一般当事人会主张恢复原状、赔偿损失等责任方式，主张房屋修复费用、误工费博鱼体育、交通费、租房费等等。在计算房屋修复费用时，双方可以进行协商，协商不成，应通过司法鉴定的方式确定损失的金额。法院在认定损失金额时博鱼体育，往往会从受损部位、能否继续使用、是否存在价值贬损等方面进行综合考量。对于解决房屋漏水事宜及房屋修复期间产生的误工费、交通费、租房费，在提交相应证据后，会予以合理支持。